建行江蘇南通分行：應對房企破產的策略思考

近年來，房地產行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢，房企破產案件數量逐年遞增，本文將為銀行在此類案件中盡可能減少債權損失提出建議。

一、房企破產案件中銀行維權途徑分析

在商品買賣及按揭業(yè)務中，購房者先與房企簽訂商品房買賣合同，二者再共同與貸款銀行簽訂借款（擔保）合同。一旦房企破產，其與商業(yè)銀行、購房人簽訂的多份合同即存在目的無法實現(xiàn)之可能，房企的階段性擔保義務、交房義務的履行都會受到影響。為維護合法權益，確保借貸資金安全，銀行應通過兩種途徑維權，且可以同時使用。

一是向破產管理人申報債權。房企之破產，對貸款銀行來說即是銀行貸款的保證人破產。進而商業(yè)銀行可在保證人被裁定進入破產程序后，向破產管理人申報債權。二是向法院提起訴訟。因房企是購房貸款的保證人，在此類金融借款合同糾紛關系中為從債務人。根據《中華人民共和國企業(yè)破產法》第二十一條等規(guī)定，房企破產后，銀行可以就該房企所擔保的貸款向破產案件受理法院起訴，要求確認相應擔保債權。

二、工作建議

（一）關注地方政策，落實抵押預告登記

在《民法典》第二百二十一條、《擔保制度司法解釋》第五十二條系統(tǒng)性完善抵押預告登記制度的背景下，銀行應針對抵押預告登記，時刻關注政策的最新動向，妥善保護合法權利。

銀行可在具備抵押正式登記條件后，積極主動的向購房人主張權利。假使抵押預告登記和正式登記無法無縫銜接，銀行就需要對購房人是否已辦妥房產產權證履行極高的注意義務，否則極有可能使得預告登記失效。另外，如抵押預告登記是在法院受理破產申請前一年內設立且債務沒有其他擔保，也不會被優(yōu)先保護。

（二）深度參與處置，加強與管理人溝通

雖然財產分配方案需要債權人會議和法院的最終確認，但不可否認的是，破產管理人因為在信息上存在的優(yōu)勢，對財產分配的影響力極大。

破產管理人由法院指定產生，多由律所擔任。銀行雖然無法參與選擇過程，但可以了解法院選拔程序，建議法院加強對破產管理人資質的考核，也應當在破產全流程中加強與破產管理人溝通，盡可能的讓財產分配方案制定過程公開、透明，力求提高破產案件處置效率。

（三）跟進工程進度，及時保全交付房產

房企進入破產程序時，商品房擔保貸款合同的違約情形往往已經具備，銀行可以選擇宣布貸款立即到期，要求借款人清償全部貸款本息，并要求確認對破產房企的擔保債權。

銀行應在放款前和放款后持續(xù)關注房企建設進度，在事前對房企建設能力和交房可能性做好調研，及時向購房人陳述利害，協(xié)助其關注房產交付情況，鼓勵其在具備辦證條件后盡快辦理相關產權證明，同時應主動向法院提出保全相關房產申請，避免抵押權落空。（王艷紅?江旻哲）