上海樓市新政“十一”調(diào)查：剛需盤成交增多，二手房量?jī)r(jià)上升

“昨晚11點(diǎn)還有客戶過來簽單?！?“政策發(fā)布當(dāng)晚兩小時(shí)公司沖了500萬元（二手房銷售傭金）業(yè)績(jī)?！?/p>

上海新政發(fā)布后，樓市呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢(shì)。

多個(gè)樓盤認(rèn)購(gòu)率創(chuàng)新高，其中，大華星樾認(rèn)購(gòu)率超200%，保利西郊和煦認(rèn)購(gòu)率達(dá)85%，中環(huán)金茂府三期認(rèn)購(gòu)率達(dá)92%。上海近郊與遠(yuǎn)郊區(qū)新房銷售去化增量也很明顯，華潤(rùn)·印江潤(rùn)府在國(guó)慶假期3天內(nèi)來訪345組，熱銷46套，銷售金額高達(dá)2.61億元；中國(guó)鐵建·煕語(yǔ)、象嶼·江灣悅府等遠(yuǎn)郊樓盤也迎來了熱銷潮，看房人數(shù)明顯增加，成交量較新政前顯著提升。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也迎來了新政后的熱潮。多名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員表示，新政發(fā)布后，二手房成交量明顯上升，部分房東甚至上調(diào)了房?jī)r(jià)。盡管實(shí)際成交價(jià)并未明顯上漲，但市場(chǎng)看升情緒較高，成交量的大幅增加為樓市注入了新的活力。

9月29日晚間，上海發(fā)布樓市新政，調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸政策、調(diào)整住房稅收政策，共七條政策利好樓市。其中，非本市戶籍居民家庭及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房?jī)H需繳納社保1年以上即可，首套住房首付比例降至15%，二套首付比例降至25%，對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。新政自2024年10月1日起執(zhí)行。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，購(gòu)房政策調(diào)整對(duì)上海是一個(gè)重大利好。政策調(diào)整之后，對(duì)整個(gè)上海樓市的支撐力度較大，成交量帶動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)，樓市實(shí)現(xiàn)止跌，預(yù)計(jì)新政對(duì)樓市熱度將持續(xù)兩個(gè)月左右。

剛需盤成交量加大

上海奉賢區(qū)一樓盤售樓處。徐凡淋／攝

國(guó)慶期間，正在認(rèn)購(gòu)的樓盤中，大華星樾143套房源，認(rèn)購(gòu)率超300組＋，認(rèn)購(gòu)率超200%；保利西郊和煦129套房源，認(rèn)購(gòu)人數(shù)超110組，認(rèn)購(gòu)率85%；中環(huán)金茂府三期165套房源，認(rèn)購(gòu)人數(shù)超150組，認(rèn)購(gòu)率92%。

相較市區(qū)新房認(rèn)購(gòu)率的高熱，上海近郊與遠(yuǎn)郊區(qū)新房銷售去化增量也相對(duì)明顯。

“3天來訪345組，熱銷46套，銷售金額2.61億元?！?0月4日，位于上海江川路的華潤(rùn)·印江潤(rùn)府打出大幅項(xiàng)目熱銷海報(bào)，現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理表示，項(xiàng)目自首開以來，國(guó)慶假期3天成交金額、成交面積均創(chuàng)新高。

市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目并非個(gè)案。

距離華潤(rùn)·印江首府約幾公里處，上海閔行與奉賢板塊交界處的中國(guó)鐵建·煕語(yǔ)售樓處，同樣匯聚不少前來看房的人群。項(xiàng)目銷售經(jīng)理劉清表示，9月30日晚上11點(diǎn)還有客戶來下定，一是政策利好，二是國(guó)慶期間樓盤有折扣優(yōu)惠，客戶趕在假期出行前下定。

劉清還介紹，該樓盤地處上海奉賢老城區(qū)，主力戶型81~141平方米，國(guó)慶假期3天，平均每天成交十幾套，成交量較之前明顯增加，之后可能會(huì)收回現(xiàn)有折扣優(yōu)惠。

上海奉賢新城一樓盤售樓處。徐凡淋／攝

距離上海中心城區(qū)約40公里的象嶼·江灣悅府，國(guó)慶期間看房的人也明顯增多，該項(xiàng)目對(duì)外宣傳語(yǔ)顯示“城芯精工美宅，首付46萬元起”，主推戶型76~95平方米高層住宅。案場(chǎng)銷售經(jīng)理介紹，國(guó)慶期間下定贈(zèng)送車位券，實(shí)際付款中客戶首付充足的會(huì)多交首付款，首付不充足的客戶會(huì)按照最低首付標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買。

在成交量方面，截至10月4日，象嶼·江灣悅府上述銷售經(jīng)理表示，國(guó)慶假期3天賣了十幾套，有部分客戶是最新政策出來后有購(gòu)房資格的人群。

此外，多個(gè)遠(yuǎn)郊樓盤均表示每天均有幾套至10套成交，成交量較新政前明顯提升。

上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦表示，新政后老百姓對(duì)樓市的關(guān)注度提高，釋放了部分新的購(gòu)房群體，政策對(duì)上海樓市持續(xù)向好發(fā)展起到鞏固作用，加速了此前處于談判中客戶落定的步伐，“十一黃金周”上海樓市成交量與成交價(jià)有望止跌企穩(wěn)。

二手房已有房東漲價(jià)

二手房市場(chǎng)反應(yīng)更快。

“您收藏的上海春城（南區(qū)）小區(qū)房源原掛牌價(jià)569萬元，現(xiàn)掛牌價(jià)580萬元，漲幅2%；您收藏的星城小區(qū)房源原掛牌價(jià)399萬元，現(xiàn)掛牌價(jià)408萬元，漲幅2%；您收藏的綠水家園小區(qū)房源原掛牌價(jià)799萬元，現(xiàn)掛牌價(jià)828萬元，漲幅4%?！鄙虾Ｙ?gòu)房新政出來次日，一名購(gòu)房者稱接連收到了幾條在談房源的漲價(jià)信息，當(dāng)天跟房東一番洽談后就趕緊下定了。

受訪者提供

除部分房源上調(diào)價(jià)格，多名房地產(chǎn)中介銷售人員表示成交量也在上升。

9月29日，新政發(fā)布當(dāng)晚，上海閔行區(qū)春申板塊一名房地產(chǎn)中介人員說，新政一出大家都返回公司加班了，把此前聯(lián)系的客戶聯(lián)系了一遍，當(dāng)晚公司就沖了500萬元（傭金）業(yè)績(jī)。

“10月1日，新政執(zhí)行第一天，我自己簽了4單?！?上海松江九亭板塊一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士也表示，帶看量與成交量明顯增加，成交客戶主要為剛需與置換客群。

“昨天我們簽了5單，今天談了3個(gè)單子?！鄙虾Ｌ莘康禺a(chǎn)閔行春申板塊一店長(zhǎng)表示，有客戶本來在外地出差，回來就要求房東過來談，當(dāng)晚就下定了。

多名房地產(chǎn)中介人士表示，新政后上海市場(chǎng)熱度較之前明顯增加，成交量回升。公開數(shù)據(jù)顯示，10月1日上海二手房成交617套，而新政前二手房日成交量約400~500套。

而在實(shí)際成交單價(jià)方面，上海中原地產(chǎn)一門店店長(zhǎng)則表示，這幾天成交量很大，市場(chǎng)看升情緒較高，但實(shí)際成交價(jià)并沒有上升。

在購(gòu)房客群上，德信地產(chǎn)楊濤表示，政策主要對(duì)非戶籍人群購(gòu)房資格松綁，當(dāng)下成交較大的主力在五大新城和郊區(qū)，郊區(qū)總價(jià)在200萬～300萬元價(jià)格段的購(gòu)房群體增加，有部分業(yè)主需要將遠(yuǎn)郊房子賣掉才能到市區(qū)或近郊區(qū)購(gòu)買，單價(jià)7萬元／平方米以上的房源成交量增加可能會(huì)延遲1個(gè)月左右。

此外，新政對(duì)豪宅購(gòu)買群體的影響則遠(yuǎn)不如剛需購(gòu)房群體。長(zhǎng)期在上海浦東新區(qū)從事豪宅銷售的任龍表示，購(gòu)房新政出來后一直在忙，看房的人明顯增多，帶看量上升，但豪宅暫時(shí)沒有成交，主要在于豪宅成交有一定談判周期，購(gòu)買豪宅的客戶基本都有幾套房，一次性付款的居多。

盧文曦則表示，目前市場(chǎng)熱度會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，今年第四季度市場(chǎng)有望走出翹尾行情，市場(chǎng)信心與回升概率加大。

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編輯：馬萌偉

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