滬市債券新語｜精益運(yùn)營打造新增長曲線 實(shí)勘城投寬庭江灣社區(qū)

新華財(cái)經(jīng)上海6月24日電（記者 楊溢仁）作為我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中備受矚目的板塊，今年以來保租房底層資產(chǎn)表現(xiàn)如何？面對基本面的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，租金會否承壓？如何進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)精益運(yùn)營？擴(kuò)募是否已經(jīng)啟動？

近日，記者實(shí)地探訪了國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）的底層資產(chǎn)——江灣社區(qū)，就前述問題與運(yùn)營機(jī)構(gòu)管理人和基金經(jīng)理進(jìn)行了交流。

圖為：國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產(chǎn)——江灣社區(qū)內(nèi)部（受訪者供圖）

底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健

2024年1月，國泰君安城投寬庭保租房REIT在上海證券交易所上市，成為長三角企業(yè)首單、市場發(fā)行規(guī)模最大的保租房REIT。

公開數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，項(xiàng)目整體運(yùn)營繼續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢，一季度末合計(jì)期末出租率為91.14%，租金收繳率為99.98%。

“整體而言，兩個(gè)社區(qū)的戶型比較豐富，可以滿足周邊社區(qū)不同種類的客群，這也是底層資產(chǎn)可以保持穩(wěn)定租賃運(yùn)營的基礎(chǔ)?！?a href="http://inwaynepbiz.com/quote/stockdetail/index.html?code=601211.SS&codeName=國泰君安&type=5&crumb=股票,國泰君安&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">國泰君安城投寬庭保租房REIT基金經(jīng)理張鵬坤指出，“本產(chǎn)品上市一年半，已經(jīng)完成了兩次分紅——2024年9月及2025年4月，涉及金額分別約為6501萬元和6725萬元，二次收益分配累計(jì)金額約13226萬元，未來我們會持續(xù)地及時(shí)分紅，并回饋給投資者?！?/p>

據(jù)悉，2024年度，按照募集資金規(guī)模計(jì)算，國泰君安城投寬庭保租房REIT的分派率達(dá)到了4.28%。

圖為：國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產(chǎn)——江灣社區(qū)內(nèi)部（記者 楊溢仁攝）

針對投資者擔(dān)憂的上海地區(qū)保租房租金承壓問題，張鵬坤回應(yīng)稱：“一季度通常是行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，而二、三季度會進(jìn)入到行業(yè)旺季，我們會跟運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)一起，多措并舉來提高出租率，爭取更好的收益?！?/p>

“可以看到，整個(gè)社區(qū)租客的平均年齡較低，85%以上在35歲以下，他們換工作也好，得到了購房資格也好，確實(shí)會構(gòu)成一定的人員流動。”上海城投控股投資有限公司副總經(jīng)理張毅補(bǔ)充表示，“不過，我們也會不斷精益運(yùn)營，做好招租工作。例如，根據(jù)市場的需求，對一些戶型進(jìn)行軟裝的更新提升；再比如，我們會不斷提升社區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套，盡可能為租戶提供便利；同時(shí)，社區(qū)也將持續(xù)優(yōu)化服務(wù)效率，要求24小時(shí)內(nèi)及時(shí)響應(yīng)租戶提出的需求。整體來看，二季度以來的市場需求確實(shí)比較旺盛，這也意味著行業(yè)后續(xù)表現(xiàn)會步入一個(gè)向上的過程。”

盤活存量大有可為

值得一提的是，上海市國資委黨委書記、主任賀青近日指出，上海城投控股已構(gòu)建起“功能驅(qū)動-能力提升-價(jià)值創(chuàng)造”的發(fā)展模式，把保租房建設(shè)運(yùn)營作為承擔(dān)戰(zhàn)略使命與打造新增長曲線的重要契合點(diǎn)，通過發(fā)行REITs，不僅為項(xiàng)目投入拓寬了資金來源，還為投資者提供了長期穩(wěn)定收益。

據(jù)記者了解，今年5月投入運(yùn)營的城投寬庭徐匯社區(qū)，就是通過國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金完成收購的典型范例，該項(xiàng)目的啟用彰顯了政策支持保障性租賃住房市場發(fā)展的堅(jiān)定信心，也用實(shí)踐證明了創(chuàng)新金融工具服務(wù)實(shí)體、盤活存量大有可為。

圖為：城投寬庭徐匯社區(qū)全景（受訪者供圖）

“城投寬庭徐匯社區(qū)是上海城投、儀電集團(tuán)、國盛集團(tuán)三家國資產(chǎn)業(yè)集團(tuán)首次通力合作的項(xiàng)目，是上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項(xiàng)目，也是上海城投落實(shí)REITs滾動投資，構(gòu)建保租房業(yè)務(wù)‘投、融、建、管、退’資本循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)?！鄙虾?a href="http://inwaynepbiz.com/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股股份有限公司黨委書記、董事長張辰告訴記者，“本次收購旨在響應(yīng)國家租售并舉的住房政策，同時(shí)擴(kuò)大公司租賃住房運(yùn)營規(guī)模，提升‘城投寬庭’品牌影響力。”

“站在盤活上海市屬及區(qū)屬存量資產(chǎn)的角度來看，這會是未來可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)模式，將起到標(biāo)桿作用?！睆堃阒赋?，“為什么要布局REITs市場？因?yàn)椤刭Y產(chǎn)’的發(fā)展模式很難持續(xù)，通過資產(chǎn)上市，我們才能盤活資金并將其繼續(xù)投入到保租房項(xiàng)目的建設(shè)或收購中，真正完成‘開發(fā)-運(yùn)營-退出-再投資’的良性循環(huán)。未來，我們會以‘重資產(chǎn)’和‘輕資產(chǎn)運(yùn)營’相結(jié)合的方式，來擴(kuò)大投資及運(yùn)營規(guī)模?！?/p>

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，徐匯項(xiàng)目為國泰君安城投寬庭保租房REIT潛在擴(kuò)募打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

擴(kuò)募工作穩(wěn)步推進(jìn)

眼下，C-REITs擴(kuò)募正在不斷提速。

尤其就保租房領(lǐng)域來看，華夏北京保障房REIT成為首單保租房擴(kuò)募的案例，其不僅驗(yàn)證了擴(kuò)募路徑的可行性，也將帶動更多已上市項(xiàng)目加入“擴(kuò)募大軍”。

業(yè)內(nèi)專家指出，公募REITs擴(kuò)募提速的背后，存在政策支持力度強(qiáng)化、常態(tài)化發(fā)行機(jī)制完善、市場供需雙向擴(kuò)容推動、首單示范效應(yīng)、擴(kuò)募模式創(chuàng)新五大驅(qū)動要素。新“國九條”明確提出要推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，政策端的明確導(dǎo)向?yàn)槭袌鲎⑷肓诵判?，也在一定程度上加速了?xiàng)目的申報(bào)和審批流程。

“擴(kuò)募，是REITs發(fā)展的生命力所在。目前，城投REIT擴(kuò)募也已提上日程?！睆堃憬榻B稱，“根據(jù)國家監(jiān)管的要求，我們正在對存量資產(chǎn)進(jìn)行全面的排摸和研判，旨在篩選最符合擴(kuò)募條件和要求的資產(chǎn)，聚焦合規(guī)性、估值合理性、是否可持續(xù)運(yùn)營等諸多方面。目前，城投已經(jīng)運(yùn)營的保租房項(xiàng)目有十個(gè)，涉及住房約13000套，到2025年底，應(yīng)該有望達(dá)到20000套左右?！?/p>

記者注意到，今年3月以來，監(jiān)管層通過優(yōu)化審核流程（如集中反饋、縮短上市周期）顯著提升了產(chǎn)品上市的效率。與此同時(shí)，投資者對REITs配置需求的“居高不下”，也為REITs發(fā)行奠定了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。

“現(xiàn)階段，供需共振，已上市REITs通過擴(kuò)募增厚資產(chǎn)規(guī)模的需求已然十分迫切。”一位投資人告訴記者，“鑒于保租房REITs表現(xiàn)出了良好的抗周期性以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，未來必將有越來越多的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)項(xiàng)目通過首發(fā)或擴(kuò)募的形式完成資本化退出，為企業(yè)提供更加有效的金融支持。2025年保租房REITs的整體發(fā)行規(guī)模有望突破250億元?！?/p>

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編輯：葛佳明

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