【財經(jīng)分析】政策助力C-REITs規(guī)模擴張 穩(wěn)定業(yè)態(tài)短期更受青睞

新華財經(jīng)上海6月24日電（記者 楊溢仁）6月以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（簡稱“C-REITs”）市場熱度不退。6月的第三周，中證REITs全收益指數(shù)上漲了0.88%，價格指數(shù)上漲了0.87%。C-REITs市場總市值收于2066億元，環(huán)比上升了1.21%。

分析人士認為，當前我國公募REITs市場迎來了加速發(fā)展階段。C-REITs作為萬億元級別的藍海市場，發(fā)展?jié)摿薮?，將持續(xù)吸引更多機構(gòu)競相進入，并成為其戰(zhàn)略布局的重點方向。

穩(wěn)定業(yè)態(tài)受市場青睞

中央國債登記結(jié)算有限責任公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年6月23日，已上市66只公募REITs的收盤價較前一交易日平均上漲了0.06%;平均成交量為177.63萬份，較前一交易日增加1.69%；總成交金額為5.77億元，較前一交易日增加6.93%。

此外，2025年6月16日至6月20日，中證REITs全收益指數(shù)上漲0.88%，價格指數(shù)上漲0.87%。C-REITs市場總市值收于2066億元，環(huán)比上升1.21%。

值得一提的是，當前穩(wěn)定業(yè)態(tài)明顯更受市場青睞，這從保租房、市政環(huán)保類REITs連續(xù)2周領(lǐng)漲且漲幅擴大中可窺一斑。

具體而言，6月的第三周，產(chǎn)權(quán)類REITs的流通市值加權(quán)總回報為2.19%，多個保租房REITs以及南方順豐物流REIT漲超7%。而經(jīng)營權(quán)REITs的流通市值加權(quán)總回報為-0.36%，除濟南能源供熱REIT領(lǐng)漲8.10%外，有10單高速公路REITs收跌。就各板塊來看，總回報指數(shù)漲跌幅分別為4.42%（保租房）、3.26%（市政環(huán)保）、2.81%（倉儲物流）、1.42%（消費）、0.97%（產(chǎn)業(yè)園）、0.48%（能源）、-1.10%（高速公路）。

來自中金公司的研究觀點指出，受益于北京保障房REIT擴募完成的信心提振及債券收益率近幾周整體下行的趨勢影響，保租房板塊的REITs產(chǎn)品已連續(xù)2周領(lǐng)漲且漲幅擴大，與此同時，穩(wěn)定性同樣較強的市政環(huán)保、分級消費、廠房管理、整租型倉儲等業(yè)態(tài)REITs的表現(xiàn)同樣較好，公募REITs儼然成為了除股、債、商之外第四類帶有明確紅利性質(zhì)的資產(chǎn)配置市場。

“展望三季度，保租房REITs的表現(xiàn)依舊值得期待?！币晃槐ｋU機構(gòu)投資人向記者表示，“事實上，面對‘結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇’的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，無論是營收還是分紅，已上市保租房REITs用實際數(shù)據(jù)‘說話’，證明了其具備極強的抗周期能力，已然成了‘資產(chǎn)荒’格局下資本的‘避風(fēng)港’?！?/p>

新型資產(chǎn)獲監(jiān)管支持

當然，除了保租房REITs，即將“入池”的新型底層資產(chǎn)同樣值得關(guān)注。

可以看到，6月18日中國證監(jiān)會主席吳清在2025陸家嘴論壇上表示，當天證監(jiān)會將批復(fù)全國首批2只數(shù)據(jù)中心REITs（南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技REIT）的注冊，下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

據(jù)記者了解，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技REIT的底層資產(chǎn)均位于國家算力網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵節(jié)點。前者的底層資產(chǎn)為位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)的國金數(shù)據(jù)中心，估值達19.33億元。該項目在長三角數(shù)據(jù)交互中扮演著戰(zhàn)略中樞角色，擁有超過4000個7kW機柜和29044kW電力容量，2024年P(guān)UE值低至1.24，遠低于華東區(qū)域PUE值的行業(yè)平均水平。項目客戶包括中國電信、中國聯(lián)通等頭部企業(yè)，近三年保持100%簽約率和92%以上的計費率。

至于南方潤澤科技REIT，其主要以京津冀國家樞紐節(jié)點的核心地帶——國際信息云聚核港項目為底層資產(chǎn)，是支撐區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施。

毋庸置疑，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、數(shù)字經(jīng)濟、智慧化建設(shè)等政策的深入實施，數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模將加速增長，投資價值不斷增強。而REITs能為投資者提供參與數(shù)字經(jīng)濟的機會，同時也將提供穩(wěn)定的收益分配，因此大有可為。

CPE源峰基礎(chǔ)設(shè)施板塊董事總經(jīng)理葉弢向記者表示，一系列支持政策的相繼出臺為數(shù)據(jù)中心行業(yè)的快速成長注入了強勁動力，同時也為數(shù)據(jù)中心REITs的落地鋪平了道路。在智能化浪潮下，數(shù)據(jù)中心正日益成為驅(qū)動數(shù)字經(jīng)濟和新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的核心基礎(chǔ)設(shè)施。加快推進數(shù)據(jù)中心REITs發(fā)展，筑牢數(shù)字經(jīng)濟底座，已成為當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

市場規(guī)模劍指“2萬億”

現(xiàn)階段，C-REITs“首發(fā)+擴募”的常態(tài)化發(fā)行機制已經(jīng)形成。

自2024年7月國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目常態(tài)化發(fā)行的通知》以來，市場步入了“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的新周期。

進入2025年，中國證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》明確指出，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs。國務(wù)院辦公廳也強調(diào)要常態(tài)化推進清潔能源、養(yǎng)老、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域發(fā)行REITs。

多位受訪的業(yè)內(nèi)專家判斷，到2025年底，中國上市公募REITs數(shù)量有望達到85只，涉及規(guī)模2450億元，僅次于美國。

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的預(yù)測更為樂觀，預(yù)計到2030年，C-REITs的市場規(guī)模或?qū)⑦_到2萬億元。

摩根大通近日發(fā)布的研究報告預(yù)測，2025年REITs的回報率約為10%——4%的股息收益率加上2%至7%的運營資金增長，再加上估值擴張空間，多維度疊加將共同推動C-REITs的總回報率實現(xiàn)預(yù)期目標（10%）。

由此，聚焦到REITs投資層面，國信證券方面建議關(guān)注雙重策略，一是關(guān)注交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園等相對凈值折價率高的資產(chǎn)，把握估值修復(fù)機會；另一方面，在經(jīng)濟弱復(fù)蘇背景下，可布局保租房、生態(tài)環(huán)保類對經(jīng)濟周期敏感度低的品種，獲取長期穩(wěn)定的派息回報。

“總之，隨著數(shù)據(jù)中心、文旅等新資產(chǎn)類型不斷注入，C-REITs平臺將更具市場活力和自驅(qū)力，成為我國盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟的核心金融工具之一。”前述投資人說。

編輯：王菁

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